piso reformado

¿Qué es mejor, alquilar un piso amueblado o vacío?

Invertir en viviendas vuelve a estar de moda, siendo la opción que ofrece mayores rentabilidades actualmente. Pero entre las diversas consideraciones, hay una que no se suele explicar en las agencias: ¿es mejor gastar dinero en amueblar la casa, tirar de muebles usados u ofrecerla vacía?

Pues según se ofrezca el piso en cualquiera de las tres alternativas, así será el perfil del inquilino que tengamos. En España, por regla general no se alquilan viviendas totalmente vacías, pues la cocina y el baño suelen estar equipados con electrodomésticos, menaje y sanitarios, aunque sea en su condición básica. Las dudas aparecen con el resto de la casa: salón, dormitorios, terraza… Camas, sillones, mesas, sillas, televisor y otros muebles habituales en una casa son más personales y no cuadran por igual a todo el mundo. Aparte está la parte de climatización: termo, radiadores, aire acondicionado. Todo ello conlleva una importante inversión en adquisición e inmovilizado.

Ventajas de alquilar con muebles

Así que deberemos contestarnos a unas cuantas preguntas. En teoría, alquilar un piso amueblado debería ser algo más rentable que alquilarlo vacío, ya que tienes justificado pedir un precio más alto cuando la casa está bien equipada. Pero no siempre es así: en zonas con una gran demanda y escasa oferta, y encima con precios relativamente altos, la depreciación o desperfectos que puedan traer el mobiliario se compensa con rentas más elevadas. Por el contrario, si la oferta supera a la demanda, los precios entre los pisos vacíos y amueblados tienden a asemejarse, por lo que alquilar con muebles no aporta una gran diferenciación, y sí más cargas por su mantenimiento o coste de reposición.

En realidad, la razón de ser de un piso amueblado o no está en el perfil del inquilino que se busque. Una casa lista para habitar tiene la ventaja de que no hay que hacer una gran mudanza y ofrece mayor flexibilidad. Personas desplazadas de su ciudad o país de origen por trabajo o estudios son los candidatos más deseados. Los primeros, porque disponen de una nómina, y si además vienen con la familia, el riesgo de morosidad es menor; los segundos porque suelen estar avalados por sus padres, además de compartir el alquiler entre varios compañeros, lo que reduce el riesgo de impago. En ambos casos, la duración de los contratos suele ser de varios años.

En zonas turísticas o barrios céntricos, se puede dar la opción de combinar un alquiler de meses mientras dura el año escolar a un recio estándar, con los dos meses de verano con gran demanda y lucrativos precios por alquilar por quincenas o incluso por noches. O directamente destinarlo a un alquiler turístico, cumpliendo eso sí la legislación local en esta materia y sabiendo que una parte ha de destinarse a limpieza, promoción y acogida. Por lo que una de las ventajas de alquilar una vivienda amueblada es que se puede adecuar tanto a largo plazo como para estancias cortas, según nos convenga.

Inconvenientes de alquilar con muebles

Sin duda, la primera consideración es su adquisición, su rápida depreciación y todo el espacio que ocupan (o su mala reventa), al margen de otras cosas que dependen de su calidad, diseño, utilidad o conveniencia. El tener muebles y equipos en la casa implica irremediablemente su paulatino desgaste o rotura, lo que implicará más incidencias y quejas de los inquilinos y tener que correr con los arreglos o sustituciones.

Y aún sin romperse, electrodomésticos, televisores, colchones, vajilla y otros utensilios no duran para siempre, la vida útil de los muebles suele ser de unos siete años según expertos del mercado inmobiliario, aunque evidentemente dependerá mucho del cuidado que tengan los inquilinos con ellos: estudiantes o turistas de paso son una lotería, pueden ser considerados y cuidadosos, o todo lo contrario. Las garantías de cobro por adelantado o cuotas más elevadas, además de la fianza, no siempre acaba compensando los destrozos o las quejas de los vecinos.

Si de verdad quieres sacar provecho a tus muebles, deberás invertir en calidad y diseño. La imagen vende mucho, pero deberá hacer unas buenas tablas de amortización; no pueden ser lineales, puesto que los primeros años su disfrute es mayor en comparación con sus últimos años de vida. Si fueran durante la vida útil de un mismo contrato, no habría problema, pero si durante su vigencia pasan distintos inquilinos, no se podrá pedir lo mismo a los últimos que a los primeros.

Pero los inquilinos que buscan una casa amueblada no suelen ser de los de quedarse durante mucho tiempo, lo que obliga a contratos más cortos y poner el cartel de se alquila más veces en la terraza, con periodos inciertos sin ingresos, o en el caso de usar agencias como intermediarios, el pago de sus comisiones. También está constituido por población con bajos ingresos y mayor riesgo de morosidad. Y si no tienen para pagar una cuota elevada, llenarán la casa de gente para compartir los gastos, o dejarán de pagar despreocupados hasta que la rueda de la justicia los deshaucien.

Aunque hay otro tipo de inquilinos menos deseables que también buscan pisos amueblados, y no son precisamente los que gastarían dinero alguna vez en su vida en muebles: son los okupas profesionales, los que realquilan habitaciones a espaldas del propietario o ponen sofás patera en air’nbed. Alquilar sin muebles puede ser una forma de evitar estos grupos, que no suele molestarse en comprar sus propios muebles.

Ventajas de alquilar sin muebles

Así que estamos con un piso vacío y desamueblado. Muchas de las ventajas relativas de alquilar sin muebles son los inconvenientes de alquilar un piso amueblado, y viceversa. Las personas que alquilan una vivienda sin amueblar, llevan su propio mobiliario o invierten en uno nuevo. Sólo por este motivo, tienen un perfil más pudiente y se puede presuponer que no tienen mucho interés en mudarse rápido, sino todo lo contrario: suelen firmar contratos a largo plazo.

Al no ser los muebles de la propiedad, hay menos incidencias y cualquier destrozo corresponderá a su dueño decidir qué hacer. Como los alquileres son más largos, la búsqueda de un nuevo inquilino es menos frecuente, lo que significa menos preocupaciones para el propietario.

Por el contrario, aunque dependiendo de zonas y demanda, no se puede pedir el mismo importe de alquiler para una vivienda vacía que para una amueblada. Alquilar una vivienda vacía implica una rentabilidad menor para el propietario. También es más difícil alquilar una casa sin muebles, porque muchos inquilinos se frenan cuando piensan en lo que van a tener que invertir en equipar la casa.

Esperemos que con estas consideraciones y un poco de flexibilidad puedas encontrar las respuestas a tus dudas y saber cómo proceder.