El mercado de oficinas en nuestro país se acerca a las puertas de 2026 con un panorama marcado por la escasez de producto de alta calidad, la presión alcista sobre las rentas en los núcleos centrales y la exigencia creciente de los criterios ESG y de las prestaciones tecnológicas por parte de los grandes ocupantes.
Ya en 2024 las rentas prime alcanzaron niveles históricos —en torno a 41 €/m²/mes en Madrid y 30 €/m²/mes en Barcelona, según informó JLL—, reflejo de un desequilibrio entre demanda y oferta de producto A en localizaciones centrales.
Dónde están hoy las zonas prime y por qué importan
Las áreas prime tradicionales de Madrid (Centro, el eje de Castellana y el entorno del barrio financiero, además de los parques de oficinas de la M30) siguen acaparando la demanda de grandes empresas, despachos profesionales y servicios financieros.
Así, la dinámica de contratación (take-up) en la capital mantiene unas tasas elevadas, señalando una preferencia clara por edificios con certificaciones, flexibilidad de planta y servicios integrados.
En Barcelona, además del eje diagonal y el Paseo de Gracia, el distrito 22@ continúa consolidándose como ubicación prime para empresas tecnológicas y consultoras que buscan fachadas modernas, conectividad y ecosistemas innovadores.
La concentración de transacciones en estos submercados confirma la polarización entre el producto categorizado como de primer nivel (prime) y el resto del parque.
Más allá de las dos grandes urbes, ciudades como Málaga, Valencia y Bilbao están ganando tracción para ciertas ocupaciones. Alternativas que resultan atractivas para empresas que valoran talento local y mayor flexibilidad en negociación.
En Málaga, por ejemplo, se están impulsando varios proyectos sostenibles y campus empresariales vinculados al sector tecnológico y digital que ofrecen producto moderno y ventajas de coste y calidad de vida, según destacan desde CBRE.
Tendencias que deben pesar en las decisiones para 2026
Calidad del inmueble y certificaciones ESG. La prioridad es clara, los ocupantes de alto nivel demandan edificios con certificaciones energéticas y de sostenibilidad, clase técnica para soportar IoT y soluciones de eficiencia, y flexibilidad de planta para adaptarse a modelos híbridos. La aportación de ahorro operativo y la imagen corporativa vinculada a sostenibilidad son hoy criterios de peso en la selección.
Disponibilidad de producto ‘Grade A’ y presión de rentas. La limitada oferta de producto prime empuja las rentas y obliga a las empresas a valorar estrategias alternativas: compromisos a largo plazo con clausulas de flexibilidad, búsqueda de producto de reposición (refurbished) o considerar periferias prime con buena conectividad. La decisión debe equilibrar coste por metro cuadrado con retención de talento y posicionamiento de marca.
Conectividad, talento y servicios urbanos. El acceso a transporte, la oferta de servicios cercanos (hostelería, centros de negocio, vivienda para ejecutivos) y el ecosistema de proveedores y universidades sigue siendo determinante. Para empresas que compiten por talento internacional, la ubicación influye tanto como el precio del espacio.
Riesgo de obsolescencia del parque actual. Un informe reciente de la propia JLL (del que nos hicimos eco anteriormente) señala que cerca del 44% del parque de oficinas en Madrid y Barcelona corre riesgo de quedar obsoleto si no se invierte en modernización, con un volumen significativo de espacios que requeriría inversiones millonarias para adaptarse a estándares contemporáneos.
Cómo enfocar la búsqueda: recomendaciones prácticas
Para aquellos negocios decididos a elegir una nueva ubicación o a expandirse a unas instalaciones diferentes, los siguientes aspectos deberían centrar su atención en su búsqueda de un nuevo espacio de oficinas:
- Antes de elegir, es imprescindible concretar la necesidad real, al no ser lo mismo una sede corporativa, hub regional, espacio de I+D, showroom o unas combinación de usos. Cada función exige prestaciones distintas (seguridad, accesos, altura libre, capacidad técnica).
- Si las rentas de los espacios de primer nivel son prohibitivas, considerar opciones de ahorro como product-refurbished con certificación, contratos flexibles, o ubicaciones periféricas que mantengan buena conectividad con el centro.
- Incluir en las negociaciones cláusulas sobre eficiencia energética, medidores, condiciones de entrega y obligaciones de rehabilitación. Los edificios que ya cumplen o pueden alcanzar certificaciones reducen riesgo regulatorio y costes futuros.
- Diseñar un plan de mudanza escalonada y un estudio técnico previo minimiza tiempos de inactividad. Valorar soluciones modulares y soporte en facility management desde la fase de contratación.
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