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«Un mercado con oscilaciones lógicas, no pendulares», Luis Corral #frentealespejo

Llevo más de 20 años en el mercado inmobiliario, fundamentalmente centrado en vivienda, y durante este tiempo he pasado por auges, crisis, salidas de las crisis… Mucha gente me pregunta –como es lógico, dado que casi todo el mundo aspira a tener una vivienda en propiedad– «¿cómo ves la cosa?». Interpretan que por estar en el mercado debo saber más de lo que sé.

Y a priori puede que sí, pero hay veces que tanta información me lleva al «solo sé que no sé nada», que recogió Platón de su maestro Sócrates.

Desde mi punto de vista deberíamos preguntarnos de dónde venimos, dónde estamos y hacia dónde vamos. Y aprender de los errores del pasado.

Hemos pasado por momentos complejos. Un boom, a principios de este siglo, con subidas desproporcionadas que nunca había vivido en mis años dentro de la intermediación inmobiliaria. Creo que no calibramos el impacto final, ni tampoco pensamos en la profundidad de la crisis, que comenzó a finales de 2007. De hecho, en aquel momento, mi socio y yo alertamos a algunas entidades financieras de los peligros que nos acechaban, y nadie lo veía.

Era complicado, tras la explosión que vivimos. Todo nos había parecido infinito, hasta que tocó “atravesar el desierto”. Lo pasamos mal: muchas empresas sucumbieron y algunas conseguimos sobrevivir.

Ahora, creo que el mercado inmobiliario residencial ya se ha consolidado. En los dos últimos años, solo las grandes ciudades tiraban del mercado. Ahora ya hay más zonas en juego y se está volviendo a producir vivienda nueva. Ejemplo de ellos son Burgos, Valladolid, Zaragoza, Córdoba… Y no solo en las capitales de provincia. En la costa, especialmente en el Mediterráneo, está aumentando la oferta, tras años en dique seco.

«Todo nos había parecido infinito, hasta que tocó “atravesar el desierto”»

Pero esto no indica que tiremos la casa por la ventana. Durante este año, las subidas de precios serán menores y las ventas por promoción también disminuirán. El motivo es la estabilización de la demanda.

Durante 2018 ha habido mucha solicitud, acumulada años anteriores, que ha comprado. Pero ha de reducirse, porque no es ilimitada. A la vez, los jóvenes siguen teniendo muchas dificultades para acceder al mercado. Sueldos bajos y precios al alza es una combinación difícil.

Lo no quiere decir que sea una persona pesimista: creo de debemos buscar la estabilidad, con oscilaciones lógicas y no pendulares. Nuestro sector depende mucho de la coyuntura económica, y ésta parece que se debilita.

Hagamos un análisis exhaustivo de quiénes son los futuros clientes y hasta dónde llega su capacidad adquisitiva. No sea que ofrezcamos promociones allí donde el potencial comprador no puede llegar por ingresos, ni acceder al préstamo hipotecario. Porque en 2018 los costes de construcción también han tenido en jaque al mercado, provocando aumento de precios que parece que comienzan a autorregularse.

«Preguntémonos de dónde venimos, dónde estamos y adónde vamos»

En Foro Consultores creemos que estamos en un ciclo sólido. Pero hay un reto vital. Las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de precios del 10% anual, fracasarán sin duda. Los promotores deberían comprar suelo para vender hoy, no pensando en revalorizaciones futuras. Eso nos evitaría el riesgo de una nueva “burbuja” y repetir situaciones pasadas.

Además, no olvidemos la inestabilidad política en Europa, el Brexit, y otras circunstancias externas que amenazan el crecimiento.

Esta experiencia que cuento se basa en años en el mercado. Creamos la empresa en 1997, comenzando con estudios de mercado; algo que después hemos ido ampliando a la comercialización de viviendas de obra nueva, y de suelo. De hecho, estos dos últimos son actualmente los soportes más relevantes de nuestra cifra de negocio. Tener las tres “patas” nos permite ver las luces y sombras de este sector.


Luis Corral es consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.