La inversión inmobiliaria en España ha crecido un 93% durante el primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar los 6.300 millones de euros, situando al país como el más atractivo de toda Europa para los inversores. Sin embargo, este notable incremento de capital contrasta con el devenir de la actividad constructora, que permanece en mínimos históricos: apenas se inician 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, muy lejos de las casi 20 que se registraban en el pico previo a la crisis financiera.
Así lo recoge el informe Mercado Inmobiliario 2026, elaborado por OBS Business School y dirigido por el investigador Carlos Balado. El estudio atribuye el repunte inversor a la estabilidad financiera, la mayor liquidez existente en los mercados y la aparición de nuevas necesidades sociales y tecnológicas que han configurado un escenario favorable para el capital. En cambio, la paradoja entre inversión y construcción se explica, según el informe, por la baja rentabilidad comparativa que ofrece actualmente construir en España, un factor que desincentiva a los promotores pese al interés inversor.
Un mercado hiperregulado que frena la oferta
Entre las causas estructurales que frenan la edificación, el estudio señala el modelo urbanístico español, calificado de “hiperregulado”, en el que la transformación de suelo apto para edificar puede prolongarse hasta 20 años, un plazo que deja obsoleta cualquier previsión presupuestaria para el desarrollo de nuevas promociones. A esto se suma que el suelo urbanizable representa solo el 2,1% del territorio nacional, lo que el informe describe como “un recurso artificialmente limitado” que agrava la inseguridad jurídica del sector.
Carlos Balado sostiene en la publicación que la intervención pública en la formación de precios y el endurecimiento de las restricciones sobre la oferta de suelo tienen “efectos claramente contractivos” sobre la actividad urbanizadora y sobre el conjunto del mercado inmobiliario. En sus propias palabras, “se trata de una regulación que, bajo el pretexto de proteger a quien más lo necesita, acaba por expulsar la oferta. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá”.
Frente a este diagnóstico, Balado reclama una reforma en profundidad de los procedimientos urbanísticos, junto a una revisión integral de los planes de ordenación urbana y un mayor impulso público a la generación de suelo disponible. “Hay que liberalizar y agilizar suelo con menos burocracia e impulsar la VPO de forma masiva y sostenida durante 20 años, no con planes puntuales”, añade el profesor.
El déficit en construcción de vivienda no podrá corregirse antes de ocho años.
Este desajuste entre inversión y construcción se enmarca en un contexto más amplio de déficit habitacional. Según refleja el documento, desde 2021 se han formado en España 1.207 millones de hogares nuevos, mientras que solo se han terminado 474.000 viviendas, lo que deja un déficit acumulado de 740.000 viviendas que afecta a la práctica totalidad de las provincias españolas, con Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia entre las más afectadas.
De acuerdo con las estimaciones del estudio, este déficit no podrá corregirse antes de ocho años, y para lograrlo sería necesario alcanzar un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales, un 128% más que el máximo registrado en 2024.
En este contexto, el Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, publicado el pasado 23 de abril en el BOE, contempla un presupuesto de 7.000 millones de euros que el informe de OBS califica “como un parche minúsculo para una herida gigante”. El propio Balado subraya que el principal reto no reside únicamente en la dotación presupuestaria, sino en la aplicación coordinada de las medidas entre la Administración central, las comunidades autónomas y el sector privado.
Fuente: Mercado Inmobiliario 2026.