Cada vez son más los jubilados que venden su casa a mitad de precio, a cambio de vivir en ella hasta que fallezcan. Es la nuda propiedad. Esta práctica no es nueva, ni mucho menos; pero se ha popularizado con la crisis y la mayor esperanza de vida.
De hecho, esta modalidad de venta ha aumentado un 52% en los últimos cuatro años, y hace dos se cerraron en España 1.500 operaciones comerciales de nuda propiedad. En Madrid ya se ha celebrado un salón dedicado a la nuda propiedad y en la prensa encontramos anuncios y testimonios de personas que han vendido su vivienda de esta manera.
La venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir un dinero en un pago único o en periódicos —renta vitalicia—, lo que le permite continuar disfrutando de la vivienda hasta que fallezca. Aunque no tenga la posesión de la misma.
«La pandemia y la precaria situación de las pensiones ha provocado que muchos jubilados busquen soluciones para recibir ingresos rápidos»
La crisis social ocasionada por la pandemia de la Covid-19, y la precaria situación de las pensiones, ha provocado que muchos jubilados busquen soluciones para recibir ingresos rápidos. Con la nuda propiedad, el vendedor encuentra una forma sencilla de conseguirlos. Pierde su propiedad, aunque, eso sí, seguirá disfrutando de ella hasta su muerte, pasando de esta forma a ser un simple usufructuario.
Hay que tener en cuenta que, a mayor edad y peor estado de salud del futuro usufructuario, mayor precio de venta tendrá la nuda propiedad. Puesto que para el inversor se reduce el tiempo de espera teórico hasta lograr el pleno dominio. Lo que equivale a decir que la inversión será más factible cuanto más próxima se prevea la defunción del propietario.
Teniendo en cuenta estos dos factores (edad y salud), además de la prisa del futuro usufructuario por obtener el dinero de la venta de la nuda propiedad, el precio de venta suele fijarse entre el 50% y el 80% del valor que el inmueble. En todo caso, el precio de venta será inferior al precio de mercado; por lo que, si no se necesita dinero en el momento, tal vez no sea la mejor salida.
«Se deben proteger los derechos de las personas más vulnerables, y comprobar que su capacidad de entender y obrar es suficiente».
Al tratarse de contratos complejos y de suma importancia, que se firman entre un inversor profesional y una persona mayor, debemos tener máxima seguridad jurídica. Hay que tener especial protección con los derechos de las personas más vulnerables, comprobar que su capacidad de entender y obrar es suficiente. De lo contrario, podemos encontrarnos con nulidad de contrato y cláusulas abusivas.
El contrato mediante el que se cede la nuda propiedad debe ser revisado por un especialista, pues son muchas las cláusulas que hay que hay que adaptar en función de la situación y necesidades de los interesados.
Teniendo en cuenta la función social de la propiedad y el derecho a una vivienda digna, así como lo restrictivas que debieran ser las operaciones especulativas sobre el derecho de vivienda, recae sobre el colectivo de los notarios una especial labor a la hora de velar por la correcta formación de la voluntad de los intervinientes, de modo que conozcan todas las posibles implicaciones de una decisión como la abordada.
Ignacio González Gugel, socio fundador y abogado de dPG Legal.