El mercado residencial español empieza a ofrecer los primeros indicios de moderación tras varios años de fuertes incrementos de precios. Sin embargo, la demanda continúa respaldada por un mercado laboral sólido, unos tipos de interés relativamente contenidos, una política crediticia todavía activa y unos flujos migratorios positivos, factores que siguen sosteniendo la actividad inmobiliaria. Este es uno de los principales análisis que realiza Carlos Balado, investigador de OBS Business School.
Pese a estos fenómenos, el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales retos para buena parte de la población. El incremento de los precios ha superado ampliamente la evolución de los salarios durante los últimos años y reunir el ahorro necesario para acceder a una hipoteca sigue siendo especialmente complicado para los jóvenes. A esto se suma el aumento del coste de la vida y del precio de los alquileres, que dificulta aún más la capacidad de ahorro.
Así, los primeros síntomas de enfriamiento ya empiezan a reflejarse en algunos indicadores. Según expone Balado, la mitad de las capitales de provincia registran descensos de precio respecto al año anterior, mientras que las compraventas retrocedieron un 2,6% durante el primer trimestre de 2026. La obra nueva muestra una caída aún más acusada, del 5,3%, en un escenario en el que el aumento del euríbor también ha reducido la capacidad de compra de numerosos hogares.
Un déficit estructural que sigue impulsando los precios
No obstante esta moderación, el mercado continúa condicionado por un importante desequilibrio entre oferta y demanda. El análisis sostiene que existe un déficit estructural de vivienda derivado de años de escasa construcción en las zonas donde más se necesita.
Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia concentran cerca del 48% del déficit nacional de vivienda. En el extremo contrario, Soria sería la única provincia con superávit, mientras que Cáceres presentaría una situación de equilibrio.
Esta distribución territorial hace que la presión sobre los precios siga concentrándose en los mismos mercados. Incluso en un escenario optimista de desarrollo urbanístico, provincias como Madrid, Barcelona o Baleares tendrían dificultades para cubrir tanto el déficit acumulado como las futuras necesidades de vivienda.
En palabras del investigador, el problema no responde únicamente a una falta de viviendas, sino también a una cuestión de localización, ya que la oferta continúa creciendo en territorios donde la demanda es menor y sigue siendo insuficiente en aquellos con mayor necesidad.
Barcelona, dos años después de la regulación del alquiler
El informe también analiza la evolución del mercado del alquiler en Barcelona tras dos años de aplicación de la declaración de zona tensionada. En el caso de la ciudad condal, aunque la renta media mensual se ha reducido un 4,8%, el precio por metro cuadrado prácticamente no ha variado y mantiene una tendencia al alza. La explicación, según recoge el análisis, está en el menor tamaño de las viviendas alquiladas.
En concreto, la superficie media de los inmuebles arrendados habría descendido cerca de un 5%, hasta situarse en 71,4 metros cuadrados. Es decir, el importe mensual es menor porque se alquilan viviendas más pequeñas, no porque el precio por metro cuadrado haya disminuido.
A lo anterior se añade una reducción de la oferta disponible. Durante el segundo trimestre de 2025 se firmaron 7.411 contratos de alquiler en Barcelona, un 24,6% menos que un año antes y casi la mitad de los registrados en los máximos alcanzados en 2021.
La presión sobre el alquiler continúa creciendo
En lo que al alquiler se refiere, la competencia por acceder a una vivienda bajo esta opción sigue intensificándose. Cada inmueble anunciado recibe una media de 141 interesados en apenas diez días, frente a los 112 registrados el año anterior. En la provincia de Barcelona esa cifra alcanza los 453 potenciales inquilinos por vivienda, un nivel que mantiene una fuerte presión sobre el mercado.
El estudio señala que, aunque el alquiler tiene como límite la capacidad económica de los hogares, muchas familias están adaptando su comportamiento para poder acceder a una vivienda: comparten piso, reducen la superficie que alquilan, se trasladan a zonas más alejadas del centro o destinan un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos al pago de la renta.
Como conclusión de su análisis, Balado sostiene que una reducción sostenida de los precios solo sería posible mediante un incremento significativo de la oferta de vivienda. Sin embargo, recuerda que la construcción residencial continúa en niveles históricamente bajos y que la rentabilidad del sector sigue sin ofrecer incentivos suficientes para que esa situación cambie a corto plazo.