Caralin Real Estate analiza los cambios para propietarios e inquilinos de la nueva Ley de Vivienda

Ley de Vivienda

Tras la aprobación en el Senado de la nueva Ley de Vivienda, solo resta su publicación en el BOE (antes del 28 de mayo) para que sus cambios surtan efecto. Para averiguar cómo afecta, de forma desigual, a propietarios e inquilinos, Caralin Real Estate&Luxury Homes te explica en qué consisten exactamente dichos cambios.

La impresión general que ha causado la nueva Ley de Vivienda a los expertos del sector es que es más bien pro-inquilino. Y que supone para los propietarios más problemas que antes. Lo cual no quiere decir que facilite la vida a quienes buscan vivir de alquiler; sino que seguramente contraiga la oferta disponible de forma considerable.

La nueva Ley de Vivienda

Lo cierto es que, con la nueva Ley de Vivienda, los inquilinos adquieren, con independencia del contrato que tengan firmado, nuevos derechos que antes no estaban disponibles. En primer lugar, hay que distinguir si la vivienda alquilada o pendiente de alquilar está en zona «tensionada» o no.

La definición de lo que es una zona «tensionada» está desarrollado en la ley. Aunque, sin embargo, son las comunidades autónomas las que tienen que declarar si una zona entra o no en esta categoría.

Por explicarlo con sencillez, una zona «tensionada» es aquella donde (de media) se dedica más del 30% del salario al pago de un alquiler. O en la que el incremento de precios ha sido al menos tres puntos superior al IPC durante los últimos años.

Más derechos para los inquilinos

Las nuevas medidas que afectan al inquilino (a todos, esté o no la vivienda en zona «tensionada») son las siguientes:

  • Durante 2023, el máximo incremento de la renta será del 2% (esto ya estaba en la ley anterior). En 2024 el 3%. Y en este sentido, el propio INE creará un nuevo índice que será el que determinará el máximo incremento anual de las rentas a partir de 2025 (ya no será el IPC).
  • Los inquilinos que acrediten vulnerabilidad social o económica podrán pedir una prórroga de un año, una vez finalizado el contrato en vigor.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del propietario.

Ley de Vivienda

Además, si la vivienda está en zona «tensionada» se aplican las siguientes reglas extras:

  • El inquilino puede acogerse a una prórroga de hasta tres años una vez finalizado el contrato en vigor.
  • Los nuevos contratos no pueden tener un precio libre. Este estará vinculado al contrato anterior; dependiendo de si el propietario es gran tenedor o no, los límites de incremento son distintos
  • Las viviendas que no hayan estado alquiladas con anterioridad también tendrán una limitación de precio (si así lo decide la comunidad autónoma en la declaración de zona «tensionada»).

Propietarios, más problemas

El principal problema para los propietarios con la nueva Ley de Vivienda es lo señalado con anterioridad. Ya no pueden recargar ciertos gastos al inquilino. A partir de ahora, no pueden actualizar rentas con el IPC, sino un máximo 2% en 2023, un 3% en 2024 y un nuevo índice a partir de 2025. Y si la vivienda está en zona «tensionada» además hay limitación para establecer un nuevo precio a la caducidad del contrato de cinco años.

Si además el propietario lo es de una cantidad elevada de inmuebles, hay reglas extra de control. Como, por ejemplo, más trabas para los desahucios o distintos índices para la actualización de rentas.

La ley también cambia la reducción por alquiler de vivienda en el IRPF, que actualmente estaban situadas en el 50% (en años anteriores era del 60%):

  • 90% si se realiza una bajada del precio de al menos un 5% en una zona protegida: ojo con esto que es un incentivo muy alto, bajando un 5% al propietario le puede quedar más beneficio neto que sin la rebaja.
  • 70% si se alquila por primera vez una vivienda en zona «tensionada» a jóvenes (hasta los 35 años) o si la vivienda está acogida a algún programa público de limitación del precio de la vivienda en alquiler
  • 60% por rehabilitación o mejora.

Ley de Vivienda

Recargos en el IBI para viviendas vacías

También hay una nueva definición de vivienda vacía. En este sentido, otra de las medidas que incorpora es la posibilidad de que las autoridades municipales impongan penalizaciones económicas con recargos tributarios a las personas titulares de viviendas vacías con el objetivo de fomentar su salida al mercado.

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), se considerará que una vivienda está vacía cuando «no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie». Por tanto, son viviendas deshabitadas.

Se trataría de nuevos recargos en el IBI, que podrían ir del 50% al 150% (del 100% si llevan más de tres años sin usarse, mientras que podría ascender al 150% si estos inmuebles son propiedad de titulares que tienen dos o más viviendas residenciales en el mismo municipio). Una clara señal a los propietarios para que vendan o alquilen las viviendas vacías.